推出三大板塊 龍湖2023年的高質(zhì)量發(fā)展實踐
2024-01-18 10:40:40
來源：新華網(wǎng)
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1月12日，龍湖集團發(fā)布公告，2023年地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，經(jīng)營性收入約265.3億元（含稅），同比增長約6%。成績單里的龍湖，在機構(gòu)榜單中始終穩(wěn)定在第九的頭部位置，而被寄予厚望的運營及服務(wù)收入，也創(chuàng)下了歷史新高。
在業(yè)績之下，龍湖的2023年亦不像數(shù)字般的無波無瀾。構(gòu)建三大業(yè)務(wù)板塊、提升資產(chǎn)運營質(zhì)量、降低負債規(guī)模、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及與其對應(yīng)的新發(fā)展模式、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)等等，在2023年，龍湖圍繞“高質(zhì)量”做出一系列的探索，也修葺了足夠堅固的防御工事。
模式切換 高質(zhì)量發(fā)展
房地產(chǎn)市場正面臨秩序重構(gòu)——幾乎所有頭部房企均放棄了單獨依靠房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的幻想，開始迎接探索新發(fā)展模式的挑戰(zhàn)。
龍湖集團早于行業(yè)對業(yè)務(wù)板塊進行了梳理與重構(gòu)，為外界展現(xiàn)了一個更為清晰的業(yè)務(wù)矩陣。龍湖將其稱之為由開發(fā)、運營、服務(wù)構(gòu)成的“1+2+2”業(yè)務(wù)發(fā)展格局，其中，開發(fā)板塊由地產(chǎn)開發(fā)航道組成，運營板塊主要包括商業(yè)投資與長租公寓兩大航道，服務(wù)板塊主要以物業(yè)管理及智慧營造構(gòu)成。
繼“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略后，外界又多了一個窺探龍湖的窗口。在業(yè)內(nèi)人士看來，基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)的成熟度，開發(fā)、運營、服務(wù)均是龍湖未來、乃至當下業(yè)績的重要引擎，不存在依附，而是各自在現(xiàn)金流、利潤等維度發(fā)揮應(yīng)有作用。該人士指出，“這意味著不僅是開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖的多元業(yè)務(wù)也面臨著規(guī)模與質(zhì)量的重新平衡，實現(xiàn)自驅(qū)成長。”
在龍湖2023年的業(yè)績單里，“質(zhì)量”始終如影隨形。
開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，銷售保持穩(wěn)定的同時，龍湖基于客戶需求變化精研產(chǎn)品，在2023年接連推出的云河頌、青云闕、硯熙臺等全新產(chǎn)品線均實現(xiàn)熱銷，與此同時，龍湖堅持有回款的簽約，實現(xiàn)銷售回款率超100%。
運營業(yè)務(wù)板塊，商業(yè)投資航道累計開業(yè)運營購物中心88座，累計獲取商業(yè)項目超140個，堅持輕重并舉，累計在手輕資產(chǎn)項目數(shù)量超過30個；長租公寓航道，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)超12萬間，全新推出的服務(wù)式公寓霞菲公館與活力街區(qū)歡肆，與冠寓、藍海引擎形成航道新的品牌矩陣。
服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理板塊，保持在管面積有質(zhì)量增長，同時在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，服務(wù)半徑持續(xù)延伸；“智慧營造”品牌龍湖龍智造，全年累計獲取建管項目70余個，總建筑面積超1400萬平方米，躋身代建行業(yè)前列。
以正向現(xiàn)金流降低對負債依賴，在存量市場提升資產(chǎn)運營質(zhì)量，延展服務(wù)半徑捕捉新型城市化增量，龍湖應(yīng)對周期波動的途徑逐漸清晰。而落在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式切換的大背景中，則是一次有益探索。
中信建投便在研報中表示，國內(nèi)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的本質(zhì)是房住不炒、租購并舉的長效機制，而房企將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強運營、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。
這是機構(gòu)眼中的房企未來，也是龍湖有關(guān)高質(zhì)量發(fā)展的實踐。
多次提前還款 優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)
距離2023年結(jié)束還有10天時，市場傳出消息：龍湖集團提前償還20億港元銀團貸款。
至此，于2024年初到期，總額153億港元的銀團貸款，已全部提前還清。此外，在2025年前，龍湖已無到期需償還的境外銀團；在2027年前，亦無到期美元債。另據(jù)消息顯示，龍湖集團早已將供應(yīng)鏈ABS及商票清零。
相對于臨時起意，龍湖的提前還款體現(xiàn)出極強的規(guī)劃性。在中期業(yè)績會上，龍湖集團CFO趙軼預(yù)告了提前還款的鋪排表，“將于2024年到期的153億港元銀團貸款，龍湖已提前償還72億港元，計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。”彼時，龍湖剛剛完成了一筆17億元境內(nèi)債的提前償還。
事實上，關(guān)于提前還款龍湖早有先例。在更早之前， 2022年11月，龍湖便曾經(jīng)在10天之內(nèi)發(fā)布了三次提前償還債務(wù)的公告，包括兩次銀團貸款的還款以及一筆美元債的償還，合計提前還款金額超過百億港元。
有券商人士表示，提前還債是龍湖采取的一種主動財務(wù)策略，以減小未來的不確定性，降低潛在風(fēng)險。在行業(yè)周期里，龍湖貫徹這種全局性、長期性的規(guī)劃，意味著猶有余糧，也為第二年的發(fā)展留出空間。
審慎的財務(wù)策略，在波動周期展現(xiàn)更高的價值。一個側(cè)面是，在2023年，龍湖在一線及強二線城市累計獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價逾360億元，權(quán)益地價接近252億元，成為行業(yè)為數(shù)不多仍在積極拿地的房企之一。
在2023年初召開的股東大會上，龍湖集團董事長陳序平表示，“龍湖未來將不再依靠融資負債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。同時將有息負債逐步下降，讓公司更加安全。”
健康可持續(xù)的內(nèi)生式動能，令龍湖可以逐漸減輕外部依賴。另一方面，龍湖也因此贏得了主管部門的信任。
2023年12月15日，龍湖集團成功發(fā)行2023年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模12億元，期限3年，年利率為3.7%，該債券由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進”）提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔保。
自2022年5月，中債增進啟動為房企發(fā)債提供信用風(fēng)險緩釋工具以來，龍湖已成功發(fā)行四期中債增進擔保的公司債。截至目前，龍湖累計發(fā)行中債增進債券規(guī)模達到58億元，是發(fā)行次數(shù)最多，發(fā)行規(guī)模最大的房企。
造一艘“忒修斯之船”
在古羅馬帝國時代的傳說里，“忒修斯之船”是一艘海上航行幾百年的戰(zhàn)船。
在常年征戰(zhàn)中，“忒修斯之船”經(jīng)歷著不間斷的維修和替換部件，只要一塊木板腐爛了，它就會被替換掉，周而復(fù)始，以使其乘風(fēng)破浪。
走過黃金時代，過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)也拉開了改造的大幕?；ヂ?lián)網(wǎng)、數(shù)字化的洶涌浪潮，居住需求與消費需求的煥新迭代，甚至是發(fā)展模式之變——在近期召開的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，依然是2024年房地產(chǎn)工作的重心。
龍湖亦在持續(xù)改造自身——開發(fā)、運營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的布局，就像拆掉傳統(tǒng)房地產(chǎn)一塊又一塊腐朽木板，換上新的木板，讓船體更加堅固、更加敏捷。
比如，物聯(lián)網(wǎng)的改造，讓龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的場景，節(jié)能且安全高效；數(shù)字科技的注入，讓龍湖龍智造得以數(shù)字孿生技術(shù)，演繹城市未來圖景；又如，擁抱需求的迭代，讓御湖境、云河頌等全新的改善產(chǎn)品線，有效與生活美好相匹配；煥新的商業(yè)空間，在以新品牌滿足消費需求之余，更以場景添補情緒價值；此外，兼顧收納等更多功能空間的長租公寓，幫助新青年、新市民找到異鄉(xiāng)的港灣。
這個過程中，原有體系的每個環(huán)節(jié)都被重構(gòu)，龍湖也完成了自我“忒修斯之船”的建造，打造出一艘機體更堅固、行動更靈活且持續(xù)穩(wěn)健前行的船。
2000年前，哲學(xué)家普魯塔克就“忒修斯之船”提出了一個問題： 如果所有的木頭一根不剩全部更換，那這艘船還是原來的船嗎？
在一年前，陳序平曾回答過相似的問題。在被問及發(fā)展戰(zhàn)略會有哪些“變與不變”時，陳序平表示，龍湖一向堅持的底色不會變。比如，財務(wù)安全、生意邏輯、行活引領(lǐng)等等，“這些底色是讓龍湖穿越周期的砝碼。”
在2023年，龍湖完成了史上最大交付，合計交付約14萬套品質(zhì)房源，其中約20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，總體滿意度超90%；龍湖冠寓，緊扣民生底色，納保超4萬間；龍湖智創(chuàng)生活連續(xù)15年滿意度超過90%。
可以看到，創(chuàng)立三十年以來始終堅守的“善待你一生”使命，依然寫在龍湖的空間與服務(wù)之上。
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