構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 促進(jìn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展
2024-01-08 16:15:58
來源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
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去年年底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作作出了具體部署，這預(yù)示著構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作進(jìn)入了實(shí)施階段，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展意義重大而深遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，有一個(gè)發(fā)展演變的過程。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出了“新模式”問題，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提及新發(fā)展模式，2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第三次提及新發(fā)展模式時(shí)，要求“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。新模式定位為“房地產(chǎn)發(fā)展”的新模式，突出了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，讓新模式的內(nèi)涵更加豐富。據(jù)此，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵形成三個(gè)維度的描述：一是住房制度新模式，重點(diǎn)是通過引入配售型保障性住房，優(yōu)化完善住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)和保障、自住和租住關(guān)系的優(yōu)化重構(gòu)；二是房地產(chǎn)管理和調(diào)控制度新模式，包括通過加強(qiáng)房屋維護(hù)使用期間的管理制度建設(shè)，完善房地產(chǎn)全生命周期相關(guān)基礎(chǔ)性制度以及利用當(dāng)前行政性調(diào)控工具逐漸退出的契機(jī)，建立以稅收工具為核心、輔之以金融等市場(chǎng)化工具為主的調(diào)控新模式；三是房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式，指房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)住房制度和管理調(diào)控制度新模式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的發(fā)展變化，所形成的企業(yè)發(fā)展新模式，包括策略模式、業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品與服務(wù)模式等。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)展過程中實(shí)現(xiàn)住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的新要求，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，必須堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向。要結(jié)合新發(fā)展理念和中國(guó)式現(xiàn)代化的本質(zhì)要求，確定構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中應(yīng)遵循的價(jià)值理念以及要努力達(dá)成的目標(biāo)要求，包括實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕、促進(jìn)人與自然和諧共生、堅(jiān)持以人民為中心、公平惠及全體人民等。要解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式存在的突出問題，房地產(chǎn)發(fā)展新模式可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)模式的制度缺陷，能有效解決傳統(tǒng)模式帶來的高地價(jià)高房?jī)r(jià)、供求失衡、土地財(cái)政依賴等問題。因此，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破的原則，推動(dòng)新模式不能急于求成，要努力實(shí)現(xiàn)新舊模式的平穩(wěn)過渡。日前閉幕的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作作出了具體部署，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作進(jìn)入了實(shí)施階段。
一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制”，屬于完善住房制度和市場(chǎng)調(diào)控模式的范疇，主要是解決過去存在的四要素錯(cuò)配導(dǎo)致的供求、房?jī)r(jià)收入、房?jī)r(jià)租金等失衡問題。對(duì)于“人房地錢要素聯(lián)動(dòng)”，盡管這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常識(shí)，但由于存在城市和區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)、土地等資源約束甚至是部門利益，要想實(shí)現(xiàn)四要素的聯(lián)動(dòng)和均衡并非易事，因此建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此外，“人房地錢”也都是多維度變量，各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性的人、不同功能用途的房、區(qū)位權(quán)屬各異的地、投資金融財(cái)稅的錢，更加劇了聯(lián)動(dòng)和均衡的復(fù)雜性。能凝聚共識(shí)且科學(xué)前瞻的各級(jí)“住房發(fā)展規(guī)劃”，是“人房地錢要素聯(lián)動(dòng)”新機(jī)制的重要載體。
二是“完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度”，屬于完善行業(yè)和市場(chǎng)管理新模式的范疇，旨在以居住或非居住房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展過程中存在的痛點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)以及未來房地產(chǎn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的新要求，“改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度”。將當(dāng)前以新建商品房開發(fā)管理為主的管理制度，拓展到房屋全生命周期管理，確保使用中的房屋處在安全健康、智慧便捷、適老宜居的良好狀態(tài)。
三是“實(shí)施好‘三大工程’建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題”，屬于完善住房制度的范疇，旨在結(jié)合“三大工程”建設(shè)，尤其是配售型保障性住房供給，優(yōu)化和完善現(xiàn)有住房保障體系，形成住房保障發(fā)展新模式。“三大工程”是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和重要切入點(diǎn)。其中，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革，這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，建立租購(gòu)并舉的住房制度。城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點(diǎn)是消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，確保平時(shí)用得著、急時(shí)用得上。
四是“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”，是從制度目標(biāo)和行業(yè)發(fā)展角度提出的要求。好房子是個(gè)系統(tǒng)工程，涉及結(jié)構(gòu)安全耐久、功能靈活高效、室內(nèi)健康舒適、設(shè)施智能便捷、環(huán)境生態(tài)環(huán)保、社區(qū)包容宜居等多維指標(biāo)。建設(shè)好房子除了鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)造新賽道、新模式外，還要通過完善制度加強(qiáng)源頭治理。比如，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等土地拍賣方式，普遍追求政府短期收益最大化，建造成本和開發(fā)利潤(rùn)空間被過度壓縮，部分房企就以犧牲品質(zhì)應(yīng)對(duì)，讓“競(jìng)品質(zhì)”或“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”流于形式。
作者系清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)
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