“認房不認貸”滿月前夜北京新房退熱
2023-09-28 16:48:00
來源：北京商報 中國青年網(wǎng)
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在“認房不認貸”落地即將滿月、“金九”迎來收官之際，新政利好刺激的積壓需求開始降溫。北京商報記者近期調查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，“認房不認貸”新政后的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。但隨著前期積壓需求的集中釋放，部分項目從一周賣出上百套，到項目到訪量腰斬50%，一度爆火的不打烊的售樓處也幾乎絕跡，新政帶來的熱度正在退去。
前半程一周百套
后半程到訪腰斬50%
“認房不認貸”讓北京樓市的“金九”開了個好頭。在即將過去的9月，北京商報記者采訪了北京多個新房項目的負責人和置業(yè)顧問，他們均表示，“認房不認貸”給北京樓市帶來了一些刺激，尤其是對新房市場，9月的前兩周，項目到訪量和成交量均呈現(xiàn)成倍增長。“一周賣上百套，這在新政之前是想都不敢想的。”
但隨著前期積壓需求的集中釋放，市場也開始出現(xiàn)新的變化。“上半月項目推進‘風風火火’，一片熱鬧的氛圍；下半月不能用冷清來形容，但確實出現(xiàn)到訪量減弱的情況?？偨Y9月的表現(xiàn)，到訪端出現(xiàn)了明顯的虎頭蛇尾跡象。”有著八年從業(yè)經(jīng)驗的某頭部房企北京項目負責人李庸這樣描述近期北京樓市的變化。
“到訪量比高點腰斬，少了50%左右。”某央企項目營銷負責人趙毅給出了更準確的前后“差距”。趙毅稱，以剛剛過去的周末作為比較，較前期高點少了50%，雖然市場短期熱度消退在預料之中，但一時還是難以接受。“我們原本預計熱度至少會持續(xù)到國慶假期后，但沒想到會走得這么早。”
針對到訪量熱度的消退，上述房企項目負責人給出了頗為一致的答案。“一方面，新政落地后，尤其是落地的首周帶來極高的成交潮，主要因為前期積壓的觀望購房需求開始釋放；另一方面，本輪市場熱度主要由改善客群支撐，但改善客群需求的釋放同樣有受限條件，那就是二手房置換的流通。許多意向購房群體都被卡在‘賣一買一’的路上，所以市場熱度沒能維持住。”
不打烊的售樓處消失了
一個細節(jié)也可以反映當前北京樓市的變化：“不打烊”的售樓處基本消失了。北京商報記者在走訪中了解到，“認房不認貸”新政出臺后，短期大量購房者涌入售樓處，多個新房項目也趁機開啟24小時“不打烊”模式，但隨著短時熱度的消退，“不打烊”的售樓處也基本宣告暫時告一段落。“不是不愿意繼續(xù)，而是沒有那么多購房者趕‘夜場’了，月初因為天天加班煩惱，現(xiàn)在反而有些不適應了。”李庸如是說道。
雖然到訪量有回落趨勢，但絕大多數(shù)樓盤的成交量明顯高于新政之前。“新政出臺后，帶來一個明顯的變化，到訪客戶更加精準，湊熱鬧的反而沒那么多，目前項目成交轉化率仍然居于高位，證明市場信心還是有較大程度的提振。”
數(shù)據(jù)端也證實了李庸的觀點。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，“認房不認貸”新政后的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。
“越是假期時間長，
來看房的越少”
雖然成交數(shù)據(jù)有不錯的表現(xiàn)，但多位受訪新房項目負責人和置業(yè)顧問均表示，對于接下來的“銀十”并不樂觀。
“9月初的一波高峰，我們的銷售表現(xiàn)挺不錯，但目前市場表達的態(tài)度，可以說是積壓需求的消耗，也可以理解為提前透支后續(xù)的購買力。”某央企項目置業(yè)顧問告訴北京商報記者，現(xiàn)在可以期待“十一”長假的又一波高峰，但根據(jù)此前幾年經(jīng)驗，“十一”長假售樓處到訪量并不會有過大增長。“即便到訪量增加，但最終還是要看‘轉化率’，近期項目‘轉化率’已經(jīng)開始走低，10月成交仍有待觀察。”
“越是假期時間長，來看房的人群反而越少。”趙毅直言，雖然“十一”長假給了購房者更多的看房、選房時間，同時各大房企也會同步推出一些優(yōu)惠活動配合營銷，但多數(shù)情況下并不理想。去年就因為市場低迷，北京樓市的“金九銀十”基本消失了，今年雖然有“認房不認貸”加持，不過很明顯，這一勢頭未能貫穿到10月。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，近期“認房不認貸”等多項樓市政策刺激市場，但可以看到整體市場的銷售價格并沒有明顯上浮，甚至部分項目還有下調的動作，之前有“蹭漲”的項目，也基本屬于“一日游”。這就給購房者以預期，后面可能還會“下調”。因此，很多購房者即便有購房、換房需求，只要不是特別急迫，也更愿意再等等看，而不是選擇現(xiàn)在下手。“越來越理性的購房者，是市場的新變化。”
隨著房地產(chǎn)市場進入深度調整期，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的搶房、秒光、售罄等很難再現(xiàn)，但多個項目仍寄希望于“金九銀十”打一場翻身仗。北京商報記者在實地走訪中了解到，一些項目樓盤已經(jīng)在著手準備“十一”長假的優(yōu)惠活動，“一口價好房 額外專享9.9折”“看直播享1%專屬折扣”“購房專享多重好禮”……
購房者坐等進一步政策優(yōu)化
當市場需求在短期內快速釋放，下一波購買力從何而來，成為李庸等人所焦慮的問題。
據(jù)李庸介紹，近期不少客戶開始表達等待限購放開的情緒，尤其是在同為一線城市的廣州率先“啟動”后，也讓這一情緒被放大。
9月20日，廣州發(fā)布購房新政。從政策變化來看，主要涉及兩點：其中限購行政區(qū)域有所調整，即非限購區(qū)的范圍擴大，番禺、黃埔和花都三區(qū)納入非限購區(qū)，這就使得此類區(qū)域后續(xù)購房沒有限購的約束，增加了此類區(qū)域的購房熱度。此外，外地人購房政策進一步放寬，從過去的5年社保變?yōu)?年，明顯減少了外地人在廣州購房的時間等待成本。
“其實不只是購房者，我們也在等待進一步政策。”李庸坦言，“認房不認貸”所帶來的需求釋放后，樓市“動能”交接目前并不清晰，“一賣一買”成交周期較長，短期內無法形成集中爆發(fā)力。目前的市場，就像行人過紅綠燈，湊夠了才走一波，政策一步一步放寬，需求也一點一點釋放。“而且即便有政策惠及，一些老大難項目還是無法出清，這才是最真實的市場。”
北京商報記者走訪也了解到，當前北京不同城區(qū)、板塊和項目之間的分化日益嚴重，中心城區(qū)比遠郊區(qū)人氣更旺，熱點樓盤比一般樓盤成交更多。一些周邊配套還不錯的項目，受政策影響成交量提升明顯，但位置比較偏遠且周邊配套尚未開發(fā)的項目，雖然人氣有所回升，但成交量沒有明顯好轉。
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