商品房樓盤“爛尾”業(yè)主怎么辦？
2023-07-17 11:08:43
來源：西安新聞網(wǎng)
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購買的商品房樓盤停工或者“爛尾”，購房人權(quán)益受到侵害。面對這種情況該怎么辦？陜西許小平律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建筑事務(wù)部專職律師申佳亮，給出了法律層面的解讀。
貸款購買商品房遭遇樓盤“爛尾”或者停工，購房人有權(quán)強制斷供嗎？申律師認為，購房人單方斷供行為沒有法律依據(jù)。他表示，貸款購買商品房，銀行和購房人簽訂的借款合同及房屋抵押合同，屬于金融借款法律關(guān)系，開發(fā)商和購房人簽訂商品房買賣合同，系商品房買賣法律關(guān)系，兩者的法律主體是不同。根據(jù)合同相對性原則，銀行和購房人的法律關(guān)系一般不受商品房買賣合同法律關(guān)系影響。即使開發(fā)商未按照合同約定向購房人交付商品房，但購房人無權(quán)以此為由解除和銀行之間借款合同。
商品房樓盤“爛尾”或者停工，不能如期交房，購房人該怎么辦？申律師結(jié)合實際情況分類給予回答：如果開發(fā)商無法按時交房，購房人可按照雙方合同約定，要求開發(fā)商承擔延期交付的違約責(zé)任。如果開發(fā)商延期交付行為特別嚴重，現(xiàn)場完全停工，符合合同約定的解除條件時，購房人可以以延期交付房為由，解除與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，并要求開發(fā)商退還首付款和銀行貸款，承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。
申律師提醒，解除商品房買賣合同，適用法律上規(guī)定的除斥期間。何謂除斥期間？《民法典》規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定的撤銷權(quán)、解除權(quán)等權(quán)利的存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定外，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利產(chǎn)生之日起計算，不適用有關(guān)訴訟時效中止、中斷和延長的規(guī)定。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起1年內(nèi)行使，該權(quán)利消滅。因此，在沒有特殊約定的情況下，購房人應(yīng)當在開發(fā)商延期交付房屋1年內(nèi)提出解除商品房買賣合同。
但需要注意的是，現(xiàn)實中，開發(fā)商在停工以及樓盤“爛尾”時，通常缺乏還款能力。在有限責(zé)任公司股東有限出資責(zé)任的背景下，解除購房合同要求開發(fā)商還款，購房人對開發(fā)商享有的交付房屋特定債權(quán)則轉(zhuǎn)化為給付貨幣的一般債權(quán)，將導(dǎo)致購房人的權(quán)益更難實現(xiàn)。
基于此，申律師建議，購房人不要輕易和開發(fā)商解除商品房買賣合同，應(yīng)該通過與銀行協(xié)商暫停貸款，攜手政府有關(guān)監(jiān)管部門，制定出解決方案，避免出現(xiàn)錢、房兩空的不利局面。
西安報業(yè)全媒體記者 李東峰
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