西安二手房市場(chǎng)有所復(fù)蘇 會(huì)不會(huì)是表演式回暖？
2023-03-13 15:34:02
來(lái)源：華商網(wǎng)-華商報(bào)
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三年疫情之后，市場(chǎng)的信心似乎回來(lái)了。這種信心與活力的增長(zhǎng)，從消費(fèi)復(fù)蘇、客流增長(zhǎng)上就可感知，同樣也體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)。
近期，全國(guó)多地二手房市場(chǎng)傳來(lái)回暖消息。西安二手房網(wǎng)簽備案量也迎來(lái)了半年多新高。
原計(jì)劃出租的房子，業(yè)主打算賣(mài)掉
近期，樓市傳來(lái)復(fù)蘇消息，二手房回溫信號(hào)尤為引人注意。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量約652萬(wàn)㎡，同、環(huán)比上升122%和54%;前2月累計(jì)成交已超過(guò)1000萬(wàn)㎡，累計(jì)同比上漲41%。
伴隨著市場(chǎng)交易量上漲，一些業(yè)主的心態(tài)正發(fā)生變化。
經(jīng)營(yíng)少兒書(shū)法的張女士最近比較忙——忙的不是生意，而是忙著找房。她計(jì)劃在西安唐延路附近一小區(qū)內(nèi)開(kāi)店，原本房子已看好，因?yàn)檠b修翻新和租金問(wèn)題與業(yè)主協(xié)商，但中途業(yè)主卻開(kāi)始猶豫了，表示房子不打算出租，而是想脫手賣(mài)掉。
“想找一套合適的空房不太容易。”張女士表示，“市場(chǎng)上有房屋托管公司，專(zhuān)門(mén)收空房裝修再對(duì)外出租，這種托管房租金比較貴，而個(gè)人房源大多帶家具家電或者不愿商用。”
近期想賣(mài)房的房東并非個(gè)例。因?yàn)榉繓|決意出售，在西安文景路經(jīng)營(yíng)美容院的孫女士同樣在做找房準(zhǔn)備。周邊對(duì)外出租房源比較多，加上房子還在掛牌中，她與房東、中介協(xié)商結(jié)果是，假如有新房東接手并愿意繼續(xù)出租，也許她就不用換房了。
除“租轉(zhuǎn)售”抬頭，掛牌價(jià)也出現(xiàn)上調(diào)現(xiàn)象。許先生稱(chēng)，他去年看過(guò)曲江南湖一套二手房，當(dāng)時(shí)要價(jià)370萬(wàn)元。過(guò)了年這套房子雖然還未賣(mài)掉，但掛牌價(jià)已變成420萬(wàn)元。
業(yè)主售房意愿上升，影響最直接的就是市場(chǎng)供應(yīng)。3月9日，貝殼顯示的西安二手房掛牌總量達(dá)11.09萬(wàn)套。諸葛找房的有效二手房源則超過(guò)17萬(wàn)套。
西安二手房網(wǎng)簽備案量，創(chuàng)半年多高點(diǎn)
西安蓮湖區(qū)一家房產(chǎn)中介稱(chēng)，如果和去年相比，今年二手房市場(chǎng)算是走出冰封期。
“去年12月是市場(chǎng)最差的時(shí)候，我們只賣(mài)出去1套房子。”該中介人士稱(chēng)，但今年尤其2月以來(lái)，每位經(jīng)紀(jì)人月帶看量能達(dá)到10組左右，下定量也超過(guò)去年同期。
他認(rèn)為，如今市場(chǎng)狀態(tài)接近2021年，當(dāng)時(shí)疫情影響不大，是相對(duì)正常行情。
此外，西安科技路一家中介工作人員則稱(chēng)，西安二手房銷(xiāo)售增長(zhǎng)，“2月成交量?jī)扇f(wàn)多套。”
華商報(bào)記者未能查證到“成交兩萬(wàn)多套”出處。西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案84.56萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)18.48%，同比增長(zhǎng)140.30%;其中，住宅網(wǎng)簽備案面積78.77萬(wàn)㎡(8161套)，環(huán)比增長(zhǎng)54.15%，同比增長(zhǎng)136.05%。
這是自去年8月官方公布二手房網(wǎng)簽情況以來(lái)，備案量最多的一個(gè)月。
瑪雅房屋草場(chǎng)坡店店長(zhǎng)李周生認(rèn)為，二手房交易量上升是正常市場(chǎng)表現(xiàn)，畢竟是疫情放開(kāi)后第一年，需求開(kāi)始集中釋放。而且，二手房不存在期房的交付風(fēng)險(xiǎn)，所以贏得了不少購(gòu)房者青睞。當(dāng)然，因?yàn)榫W(wǎng)簽備案存在滯后，未來(lái)一段時(shí)期市場(chǎng)銷(xiāo)量還需要再觀察。
在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪看來(lái)，2月網(wǎng)簽量增幅較大還要考慮低基數(shù)效應(yīng)。今年1月和去年2月都是春節(jié)月份，假期導(dǎo)致網(wǎng)簽和實(shí)際成交量相對(duì)偏低。
此外，新房供應(yīng)相對(duì)“空檔”。今年1-2月，西安共有34個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行意向登記，共計(jì)推出房源4859套，供應(yīng)量?jī)H有2022年同期(7597套)的三分之二。
多地傳出二手房業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月，西安二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，止跌回漲。在此之前，去年8月到12月，西安二手房銷(xiāo)售價(jià)格曾連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降。
周文豪表示，西安二手房?jī)r(jià)格重新上漲，主要建立在市場(chǎng)預(yù)期反彈基礎(chǔ)上。去年至今，利好樓市政策不斷，涉及限售、利率、公積金、帶押過(guò)戶(hù)等方面，很大程度刺激了二手房交易。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月全國(guó)有13個(gè)大中城市二手房漲價(jià)，比上月增加了6個(gè)城市。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量縮減至68個(gè)。
而面對(duì)市場(chǎng)“解凍”，多地傳出二手房業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”。
根據(jù)網(wǎng)友爆料，近日，杭州市西湖區(qū)融創(chuàng)河濱之城小區(qū)業(yè)主群公告：“萬(wàn)物復(fù)蘇，二手樓市啟動(dòng)，請(qǐng)不要再賤賣(mài)自己房子，建議在原來(lái)的基礎(chǔ)上，向上調(diào)整1萬(wàn)+。”
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，長(zhǎng)沙雨花區(qū)一高檔洋房小區(qū)也有業(yè)主發(fā)出消息：“我們的成交節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是5月份以后，大家不要急，建議不急賣(mài)的調(diào)價(jià)到1.7萬(wàn)元/㎡左右。”
此外，西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑一張群聊截圖顯示，有業(yè)主提議，制定“三年漲價(jià)行動(dòng)計(jì)劃”，并建立“村支部委員會(huì)”，審核每個(gè)業(yè)主的成交價(jià)格。
對(duì)此，中指研究院華東分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，二手房交易屬于買(mǎi)賣(mài)雙方自由行為，但在信息快速傳播的今天，房源比價(jià)越發(fā)透明?？紤]到二手房市場(chǎng)掛牌量大的現(xiàn)實(shí)，“抱團(tuán)保價(jià)”的想法只是一廂情愿，“不符合市場(chǎng)規(guī)律的行為只可能讓買(mǎi)房人選擇其他房源。”
為什么市場(chǎng)復(fù)蘇，掛牌量還居高不下?
過(guò)去一年，“限售”政策和二手房指導(dǎo)價(jià)放開(kāi)，市面上可售房源增多，西安二手房掛牌量快速攀升。市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后，全市掛牌量更是連續(xù)保持在10萬(wàn)套以上。
通常來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)銷(xiāo)售復(fù)蘇，房產(chǎn)交易周期縮短，掛牌量將出現(xiàn)下降。
現(xiàn)實(shí)卻是，西安市場(chǎng)仍有大量房源尋求出手，全國(guó)多個(gè)城市二手房掛牌量也居高不下。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量達(dá)193.61萬(wàn)套，同比上漲81.99%。其中，深圳、蘇州、廈門(mén)等城市掛牌量上漲超100%，翻了一倍以上。
難道說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅屬于“表演式回暖”?
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)交易開(kāi)始復(fù)蘇，但市場(chǎng)邏輯與過(guò)往周期有很大不同。如今市場(chǎng)既不像2019年之前集體看多，也不像2022年集體看空，而是進(jìn)入多空博弈狀態(tài)。
看多情緒驅(qū)使下，有換房需求的人主動(dòng)出手，打算在房?jī)r(jià)抬頭前置換房產(chǎn);而看空市場(chǎng)的人，對(duì)前景持懷疑態(tài)度，更期望乘著市場(chǎng)復(fù)蘇東風(fēng)，盡快將手中房產(chǎn)套現(xiàn)。
另一方面，高企的掛牌量，決定了市場(chǎng)上并不缺房。
“上周我們撮合一套兩居室，開(kāi)始掛牌185萬(wàn)元，買(mǎi)家只愿出170萬(wàn)，最終業(yè)主做出了更多讓步。”從事房產(chǎn)中介多年的趙利偉表示，雖然有些業(yè)主心理價(jià)位虛高，認(rèn)可“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，但更多業(yè)主還是比較理性的，愿意以議價(jià)來(lái)?yè)Q成交。
房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問(wèn)題是需求不足
去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市迎來(lái)一輪寬松期。2022年各地共發(fā)布促進(jìn)住房消費(fèi)政策超千條，創(chuàng)近年新高。進(jìn)入2023年，這種勢(shì)頭依然未停歇。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，近90省市(縣)出臺(tái)樓市利好政策超百次，超過(guò)30個(gè)城市首套房貸利率下限已突破4%。
外界預(yù)期，“兩會(huì)”后政策支持力度或進(jìn)一步放大，甚至核心一二線(xiàn)城市可能通過(guò)“因區(qū)施策”的方式繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控措施。
這是否意味著樓市拐點(diǎn)來(lái)了?
周文豪認(rèn)為，包括二手房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，復(fù)蘇進(jìn)度關(guān)鍵要看政策走向及客戶(hù)變化情況。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，政策調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)不在供應(yīng)端，最大問(wèn)題是購(gòu)房需求不足。
一個(gè)顯著特征是，今年1月廣義貨幣達(dá)到空前規(guī)模，人民幣貸款增加4.9萬(wàn)億元，信貸投放創(chuàng)歷史新高，但這主要來(lái)自企業(yè)貢獻(xiàn)，居民信貸需求仍然偏弱。
除了“促需求”，嚴(yán)躍進(jìn)提到，近期樓市復(fù)蘇過(guò)程中，出現(xiàn)了新的炒作現(xiàn)象，包括銀行房貸創(chuàng)新缺乏邊界、二手房“抱團(tuán)保價(jià)”、違規(guī)資金流入購(gòu)房領(lǐng)域等。因此，在“防風(fēng)險(xiǎn)”思路下，各地仍將把秩序整頓作為常規(guī)工作去抓，確保市場(chǎng)交易穩(wěn)定。 華商報(bào)記者 李程
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