房價(jià)指數(shù)為何與個(gè)體感受有溫差
2019-08-19 11:22:38
來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào)
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□ 統(tǒng)計(jì)部門不會(huì)把待售房屋的價(jià)格納入統(tǒng)計(jì)范圍，同時(shí)在價(jià)格指數(shù)計(jì)算中，不同類型的住宅權(quán)重不同，權(quán)重大的房屋類型其價(jià)格變化對指數(shù)結(jié)果影響更大
□ 要準(zhǔn)確全面了解房地產(chǎn)市場變化情況，可以根據(jù)不同指標(biāo)的特點(diǎn)，綜合運(yùn)用分析，切不可片面理解指標(biāo)，甚至錯(cuò)誤解讀數(shù)據(jù)
每個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局都會(huì)例行發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，這些數(shù)據(jù)為研判國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢提供了重要參考。但一段時(shí)間以來，關(guān)于70城房價(jià)數(shù)據(jù)“結(jié)構(gòu)性失真”的問題引發(fā)了不少關(guān)注。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)是“失真”的嗎？
其實(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確說法是“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，這是一個(gè)用來反映住房銷售價(jià)格總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。有了這個(gè)指數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門可以更好地展開分析研究，判斷本地房地產(chǎn)價(jià)格漲跌幅度，適時(shí)采取調(diào)控措施；社會(huì)各界對房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌行情也能“心中有數(shù)”。當(dāng)然，還可以用于國民經(jīng)濟(jì)核算時(shí)對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行縮減。
那么，數(shù)據(jù)是如何算出來的？首先，“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是由國家統(tǒng)計(jì)局組織直屬調(diào)查隊(duì)在70個(gè)大中城市進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集。這70個(gè)城市，分別為直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩）和計(jì)劃單列市（共35個(gè)），以及其他35個(gè)城市。調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū)，不包含縣。
有聲音質(zhì)疑，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)無法反映樓市的全局變化。
其實(shí)，選擇這70個(gè)城市，是有講究的。北京、上海等直轄市、省會(huì)城市，以及青島、寧波等計(jì)劃單列市，在國民經(jīng)濟(jì)中地位舉足輕重，入選理所當(dāng)然。除此之外，其他35個(gè)城市的選取也有一定規(guī)律。例如，江蘇省還選擇了無錫、揚(yáng)州、徐州作為樣本，廣東省則選擇了惠州、湛江、韶關(guān)作為樣本。雖然蘇州、東莞都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，但一方面不是省會(huì)城市或計(jì)劃單列市，另一方面距離上海、深圳這兩大一線城市較近。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講，樣本不能過于集中在同一個(gè)地區(qū)，所以未能入選。
隨著統(tǒng)計(jì)事業(yè)的發(fā)展，我們也期待統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)一步擴(kuò)大住宅銷售價(jià)格指數(shù)的調(diào)查范圍，把更多城市納入其中，為全面了解全國房地產(chǎn)市場變化提供更多數(shù)據(jù)參考。
在搜集數(shù)據(jù)時(shí)，統(tǒng)計(jì)部門將住宅區(qū)分為新建住宅和二手住宅。同時(shí)，還按住宅面積分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3個(gè)基本分類。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合等方式。
在完成數(shù)據(jù)匯總后，統(tǒng)計(jì)部門再對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理計(jì)算，最終形成反映70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的數(shù)據(jù)。
當(dāng)然，在每次數(shù)據(jù)發(fā)布后，不少人還是會(huì)感到住宅銷售價(jià)格指數(shù)與實(shí)際情況有出入，甚至有時(shí)感覺“溫差”還不小。
這是因?yàn)?，對購房者來說，往往關(guān)注的是待售房屋的價(jià)格變化情況。而統(tǒng)計(jì)部門不會(huì)把待售房屋的價(jià)格納入統(tǒng)計(jì)范圍。由于房屋在買賣中存在優(yōu)惠折扣等因素，實(shí)際成交價(jià)和市場標(biāo)價(jià)往往存在差異。同時(shí)，在價(jià)格指數(shù)計(jì)算中，不同類型的住宅權(quán)重不同。權(quán)重大的房屋類型，價(jià)格變化對指數(shù)結(jié)果影響更大。而公眾對房價(jià)的感覺，一般只基于自己關(guān)心或想要購買的房屋類型。這樣一來，公眾對單一房價(jià)的感覺與加權(quán)平均下來的價(jià)格指數(shù)難免存在差異。
此外，在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售中，不少樓盤采用分批多次的方式推出新房源。同一個(gè)樓盤項(xiàng)目，不同批次的住宅價(jià)格往往會(huì)有所不同。而在調(diào)查統(tǒng)計(jì)中，需要對各分類的平均價(jià)格進(jìn)行評估，并剔除不可比因素影響。這也容易造成價(jià)格指數(shù)和人們感受不一致。
需要指出的是，除住宅銷售價(jià)格指數(shù)以外，目前一些社會(huì)機(jī)構(gòu)也在編制發(fā)布各自的房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)由于調(diào)查目的不同、數(shù)據(jù)來源不同、計(jì)算方式不同，結(jié)果與住宅銷售價(jià)格指數(shù)也會(huì)有所不同。因此，要準(zhǔn)確全面了解房地產(chǎn)市場變化情況，可以根據(jù)不同指標(biāo)的特點(diǎn)，綜合運(yùn)用分析，切不可片面理解指標(biāo)，甚至錯(cuò)誤解讀數(shù)據(jù)。
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