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新剛需時(shí)代,到底需要什么樣的房子?

2019-07-25 16:42:12 來源:西部網(wǎng)

2019年上半年,西安商品住宅成交量中90㎡以下的住宅成交占總成交的12.1%,相比2016年的占比31.6%,下降幅度很大。與此相對(duì)應(yīng)的是,120-150㎡之間住宅成交占比從2016年的22.3%增長(zhǎng)至今年的36%。

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住宅成交中三室以上的戶型占比增長(zhǎng)幅度很大,這其中,增長(zhǎng)的很大一部分是剛需群體。剛需群體的需求也發(fā)生了變化,不再是小面積、低總價(jià),而是因購(gòu)買的產(chǎn)品升級(jí),滿足迫切的生活需求,例如孩子教育和出行便利等出現(xiàn)“被動(dòng)買單”,剛需和改善需求的界限越來越模糊。上半年單價(jià)2萬(wàn)左右的華潤(rùn)悅府搖號(hào),半數(shù)都是剛需家庭。這些事實(shí)也在半年的點(diǎn)上,讓我們重新審視剛需人群,重新定義新剛需群體。

市場(chǎng):剛需房子越買越大

 

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(圖片來源中原地產(chǎn) 數(shù)據(jù)來源西安房管局)

根據(jù)西安市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年到2019年上半年,100-120㎡面積段成交占比基本不變,110-150㎡面積段成交占比49.2%,占據(jù)市場(chǎng)近一半。從中可以直接看到市場(chǎng)方向的轉(zhuǎn)化,兩室成交占比嚴(yán)重下滑,三室、四室成為購(gòu)房者的首要選擇,改善需求持續(xù)擴(kuò)大。

CRIC易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)股份有限公司|克而瑞項(xiàng)目總監(jiān)蔡瑞亮表示,從2016年下半年開始,改善性需求量和價(jià)格就開始了一個(gè)上升的過程。2016年市場(chǎng)成交價(jià)格基本維持在6500-7000元/㎡,隨著產(chǎn)品升級(jí),大平層等高配產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng),價(jià)格持續(xù)上漲。另外,西安落戶政策放開帶來更多的剛需和改善性需求。從市場(chǎng)和購(gòu)房人群的角度來說,都促成以上的現(xiàn)象:大面積需求增加,剛需能接受的價(jià)格上漲,改善需求擴(kuò)大。

價(jià)格:接受度水漲船高 

上半年樓市排號(hào)火熱的幾個(gè)樓盤,價(jià)格不低,但是剛需人群不少。其中,華潤(rùn)置地悅府核驗(yàn)通過1368人,剛需占比29.2%;中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際核驗(yàn)通過5805人,剛需占比34.2%;大華錦繡前城核驗(yàn)通過1243人,剛需占比41.3%。其中,中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際均價(jià)近14000元/㎡,華潤(rùn)置地悅府均價(jià)2萬(wàn)+,134㎡的房子總價(jià)在280萬(wàn)+,最終仍有半數(shù)的房源被剛需家庭收入囊中。

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對(duì)這個(gè)現(xiàn)象,蔡瑞亮表示,剛需購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格接受有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。此前,剛需可以接受的市場(chǎng)價(jià)格大概是8000元/㎡左右,從2017年到現(xiàn)在,剛性需求也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,今年上半年市場(chǎng)成交價(jià)格基本維持在12000-14000元/㎡左右,購(gòu)房市場(chǎng)熱度不減,很多品牌樓盤的開盤都出現(xiàn)了搖號(hào)的情況,說明剛需購(gòu)房者已經(jīng)能接受這個(gè)價(jià)格區(qū)間段。這是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì),也是部分購(gòu)房者“被動(dòng)買單”的結(jié)果。

需求:新剛需和改善群體的需求重合

之前有購(gòu)房者咨詢小編買房,他們是一家三口的小年輕家庭,此前一直住的是父母房子,是名下無房的剛需家庭。他們買房有幾個(gè)特點(diǎn):一是父母幫忙帶娃,面積希望能大一點(diǎn),每代人都能有自己的空間,需要150㎡以上;二是交通便利,方便夫妻倆上班,有教育資源,孩子能就近上學(xué);三是雙方家庭支持的買房基金相對(duì)充裕,能接受的總價(jià)較高;四是房子的品質(zhì)要高,物業(yè)要好,后期升值空間也大。

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此前,我們對(duì)剛需家庭的定位更多是從經(jīng)濟(jì)的角度來考慮,剛需家庭一般也會(huì)有先買一個(gè)性價(jià)比高的小兩室或者小三室來過渡,過幾年之后再進(jìn)入改善的階段。但是,隨著房?jī)r(jià)的上漲和限購(gòu)的升級(jí),剛需一步到位的需求變多,剛需和改善的邊界變得模糊,需求的重合越來越多,此前的剛需概念已不合時(shí)宜。

蔡瑞亮認(rèn)為,現(xiàn)在的剛需群體不少是之前觀望價(jià)格沒有來得及上車,因老人、孩子、結(jié)婚、落戶等剛性需求的人群;其次,因落戶政策放開,在西安落戶定居的群體。

產(chǎn)品:迫切需要房子品質(zhì)升級(jí)

這類新剛需群體,他們購(gòu)房又有什么需求呢?首先,價(jià)格始終是他們的首要考慮因素,當(dāng)然,部分剛需人群對(duì)價(jià)格的接受度更高;其次,教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套依舊是他們綜合考慮的條件,在選擇上更加注重居住的舒適感及生活的便捷性;最后,在面積上的選擇上,剛需購(gòu)房者更關(guān)注三房或四房,不太會(huì)選擇兩室的房子,畢竟置業(yè)成本在增加,再改善頻率也會(huì)降低。

擅長(zhǎng)房企研究與咨詢的蘭德咨詢之前發(fā)布調(diào)研結(jié)果認(rèn)為,房產(chǎn)市場(chǎng)的需求都在發(fā)生變化,不論是剛需還是改善,只有做出適合這種變化的產(chǎn)品,房企才能跑贏市場(chǎng)。那究竟做什么樣的產(chǎn)品呢?

剛需會(huì)升級(jí):雖然面積不增,但產(chǎn)品類型、功能性能、精工品質(zhì)上需要進(jìn)一步升級(jí)。 改善會(huì)降維:面積會(huì)進(jìn)一步精縮,但功能、性能(包括綠色健康、智慧人居等)會(huì)進(jìn)一步提高。

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