房地產市場運行總體平穩(wěn) “一城一策”調控效果顯現(xiàn)
2019-07-22 16:51:08
來源：人民網
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國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，70大中城市中，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯減少，特別是二手房價格上漲的城市數(shù)量比5月減少10個。事實證明，房地產市場在三四月份出現(xiàn)的“小陽春”行情只是曇花一現(xiàn)，伴隨著5月份、6月份地方密集出臺調控政策，樓市表現(xiàn)保持理性。
“結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等多方面數(shù)據(jù)，把這些房地產領域的指標綜合拿到一起來看，當前房地產市場運行總體還是平穩(wěn)的。”近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇對我國上半年的房地產市場運行情況作了如此總結。
多位業(yè)內人士在接受人民網房產采訪時表示，今年上半年，“一城一策”的調控效果逐漸顯現(xiàn)，房地產市場出現(xiàn)過熱和趨勢性下跌現(xiàn)象均已得到有效遏制，預計下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為常態(tài)，調控或細化至“因區(qū)施策”。
政策
半年內各地樓市調控超200次
據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，6月單月，全國各地樓市調控政策次數(shù)高達46次。據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，同比上漲31%，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進、租賃住房、信貸、需求、供給等方面。
4月19日，中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作，會議再次提及房住不炒，明確要求落實好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。隨后，房地產市場經歷了樓市調控的一次重要轉向：調控政策密集出臺，5月、6月全國各地房地產調控連續(xù)2個月超過40次。
落實“一城一策”，樓市調控也呈現(xiàn)了有松有緊的分化趨勢。以西安為例，5月份房價漲幅領跑國家統(tǒng)計局70個大中城市商品住宅銷售價格的西安，于6月20日進一步升級限購政策。而這并非其第一次領漲全國，西安房價指數(shù)已連續(xù)39個月上漲。此前，西安曾出臺“四限”的相關調控政策，今年4月又再次加碼發(fā)布公積金新政。
而亦有部分城市的部分區(qū)域出臺寬松政策，如南京市高淳區(qū)局部放松限購政策。這也是繼廣東珠海、山東青島后，南京成為第三個在轄區(qū)內某一區(qū)域開放對外限購的二線城市。
除此之外，各地在以下兩個方面的政策力度同樣不小：一是人才政策。數(shù)據(jù)顯示，今年來全國已經有接近百城發(fā)布各種人才政策，較去年同期上漲超過40%；二是公積金政策的調整也非常密集。公開報道顯示，大部分城市調整了公積金繳存基數(shù)等方面，同時也拓展了公積金提取使用范圍。
土地
多地調整土拍規(guī)則穩(wěn)地價
今年3月以來，房企開始頻頻拿地，土地市場出現(xiàn)回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續(xù)高熱，無論成交量、地價還是溢價率都頻頻創(chuàng)新高。
中國指數(shù)研究院報告顯示，今年上半年全國主要城市土地成交量雖出現(xiàn)了小幅下滑，但土出讓金總額近2.25億元，同比上漲16%。其中，今年上半年一二線城市仍為土地出讓的重地。
房企方面，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利發(fā)展等多家房企近期積極拿地，部分房企補倉意愿強烈。機構數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房地產OP10企業(yè)1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業(yè)的36.6%。
而在土地市場火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價等政策的一線城市，部分二三線城市也已經開始有針對性地收緊相關政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調整土地拍賣規(guī)則，如“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等，力圖進一步穩(wěn)定地價。
對此，業(yè)內人士表示，土地市場升溫只是個別現(xiàn)象，部分城市土地交易火熱和供地節(jié)奏加快等有關，其中的優(yōu)質地塊才會產生高溢價競爭。為遏制地價的持續(xù)上揚，“一城一策”的調控思路促使各地政策調整更加精準化。在監(jiān)管層及時預警和調控之下，接下來的土地市場或有降溫趨勢，但活躍度將會得到保持，并以補庫存為導向。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙告訴人民網房產，一方面，今年以來部分城市土地出讓條件得到放寬，限價地塊減少、配建租賃或共建設施要求減少。另一方面，房企融資環(huán)境改善，資金逐步回流，預期向好，參與拍地積極性提高。熱點二線城市憑借其經濟面優(yōu)勢以及對于人才的吸引力仍會是房企布局的重點，土地市場將保持一定的熱度。
岳蒙蒙還分析認為，全年來看，調控政策將進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。
市場
總體平穩(wěn)多個指標增速回落
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月份，全國房地產開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。1-5月，全國房地產開發(fā)投資額為46075億元，增速同比小幅回落0.7個百分點。開發(fā)投資連續(xù)2個月持續(xù)下降。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，4月份以來部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降；加之二季度以來，樓市“輸血”各渠道遭金融監(jiān)管部門緊盯，房企融資環(huán)境進一步收緊，房企資金面收緊將會影響未來投資開發(fā)進度。
商品房銷售和待售方面，1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。
長城證券分析認為，總體來看盡管近期銷售回落，上半年整體表現(xiàn)仍好于此前市場預期水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴人民網房產，今年1-6月份商品房銷售面積同比跌幅為1.8%。從此類增幅可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個月負增長的現(xiàn)象，說明市場已經有所降溫。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態(tài)勢，但5-6月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市正步入降溫的通道之中。
此外，資金方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。
“從下一階段來看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面，‘房住不炒’的理念越來越深入人心，‘因城施策’強調城市政府主體責任。這兩方面因素綜合在一起，下階段房地產市場穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是能做到的，房地產投資不會出現(xiàn)大起大落。”毛盛勇說。
科創(chuàng)板開市在即。7月22日（下周一），科創(chuàng)板將迎來首批25家企業(yè)上市交易。按照計劃，7月20日上交所將聯(lián)合中國結算上海分公司、中證金融組織開展科創(chuàng)板交易業(yè)務通關測試，本次測試主要目的為驗證科創(chuàng)板開板首日的交易功能。
科創(chuàng)板首批企業(yè)質量如何，上市后將有何種表現(xiàn)，正在引發(fā)市場全面關注。中信建投證券表示，截至7月17日，上交所共披露148家科創(chuàng)板受理公司。28家已注冊生效，其中25家為科創(chuàng)板首批掛牌上市公司。
安信證券研究顯示，科創(chuàng)板首批25家公司擬融資規(guī)模310億元，實際募資規(guī)模370億元，超募60億元，平均每家企業(yè)超募2.37億元，平均超募比例達到35%，整體超募比例約20%，發(fā)行溢價明顯。該券商預計，假設科創(chuàng)板交易首日與創(chuàng)業(yè)板首日類似，即絕大部分公司換手率達到89%，預計科創(chuàng)板首日成交額約為313.94億元（假設交易均價超過發(fā)行價35%），那么科創(chuàng)板將占兩市總成交額約6.56%，與此前創(chuàng)業(yè)板開板首日占兩市總成交額10.4%的情況相比，流動性沖擊不大。
確保科創(chuàng)板的平穩(wěn)開市是當前監(jiān)管機構和交易所關注的重點。上交所對科創(chuàng)板股票競價交易實行價格漲跌幅限制，漲跌幅比例為20%，首次公開發(fā)行上市的科創(chuàng)板股票，上市后的前5個交易日不設價格漲跌幅限制。上交所設置了臨時停牌制度。當盤中股票價格較開盤價上漲或下跌幅度首次達到30%、60%時，都將分別進行一次臨時停牌。
針對可能出現(xiàn)的異常交易行為，上交所市場監(jiān)察一部副總經理張虹則表示，異常交易監(jiān)管的具體工作主要從四個方面來開展。一是嚴格按照標準，上交所將嚴格按照《科創(chuàng)板監(jiān)控細則》所規(guī)定的異常交易監(jiān)控標準來執(zhí)行監(jiān)管工作。二是實施遞進式監(jiān)管。首次發(fā)生異常交易的，采取書面警示措施；再次發(fā)生異常交易的，除書面警示外，還將其列為重點監(jiān)控賬戶；第三次發(fā)生異常交易的，暫停賬戶盤中交易。通過上述遞進式監(jiān)管，來保障監(jiān)管措施的合理性和規(guī)范性。三是突出監(jiān)管重點。為提升監(jiān)管措施的針對性和有效性，對于多次發(fā)生異常交易、涉嫌市場操縱的異常交易等情形，上交所將作為監(jiān)管重點，從嚴采取監(jiān)管措施。四是上報違法違規(guī)線索。在科創(chuàng)板交易監(jiān)管工作中，上交所將全面落實線索發(fā)現(xiàn)和上報這項法定職責，嚴厲打擊市場操縱、內幕交易等違法違規(guī)交易行為。（吳黎華）
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