李鐵：為什么商業(yè)街改造往往難以成功？
2019-05-08 09:55:59
來源：來源：北京日報
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李鐵
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學(xué)家
中國城市化高速發(fā)展進程中，城市管理者永遠離不開的主題是舊城拆遷改造，而舊城的中心也差不多就是商業(yè)街所在的位置。因此，商業(yè)街改造也是城市舊城區(qū)改造不可回避的內(nèi)容。
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學(xué)家
中國城市化高速發(fā)展進程中，城市管理者永遠離不開的主題是舊城拆遷改造，而舊城的中心也差不多就是商業(yè)街所在的位置。因此，商業(yè)街改造也是城市舊城區(qū)改造不可回避的內(nèi)容。
城市的拆遷和改造不是一個簡單的規(guī)劃就可以解決的問題。來源：視覺中國
城市管理者出于什么目的改造商業(yè)街？不外乎四方面的原因。
一是因為交通的梗阻。商業(yè)街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設(shè)已經(jīng)遠不適應(yīng)城市發(fā)展的需要，人流和車流集中到這里，免不了會產(chǎn)生交通的嚴(yán)重擁堵。當(dāng)我們的管理水平和城市居民的素質(zhì)還不能滿足城市化高速發(fā)展進程的時候，大拆大建地改造就是一件最為容易實現(xiàn)的事情。
二是因為形象。城市舊城區(qū)的歷史往往有幾十年，多的甚至上百年。商業(yè)街存在的歷史較長，店鋪也大多是舊房子，即使是相對新一些的建筑，也得是上個世紀(jì)六七十年代的產(chǎn)物。因此商業(yè)街與城市管理者理想化的城市景觀有著比較大的差距。
三是基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，安全隱患較多。由于商業(yè)街的街區(qū)狹小，店鋪密度較大，房子老，設(shè)施舊，電線裸露，供水和排水設(shè)施不健全，消防通道難以打通等原因，很多城市管理者往往擔(dān)心引發(fā)重大安全事故而承擔(dān)責(zé)任，便將商業(yè)街治理視為政府管理的老大難。
四是商業(yè)街地段好，地價高，但是商業(yè)街大多是經(jīng)營傳統(tǒng)商品的店鋪，商品的附加價值低，商業(yè)的檔次不夠高，等于說商業(yè)街占據(jù)了城市最有利的位置，創(chuàng)造的商業(yè)收益卻與商業(yè)街占有的區(qū)位嚴(yán)重不匹配，等等。
綜合以上原因，一些城市開始對商業(yè)街進行拆遷和改造。然而，僅僅是出于這些動機，而沒有進行綜合的經(jīng)濟評價時，一些城市商業(yè)街的拆遷和改造的結(jié)果是失敗的。
為什么商業(yè)街的改造難以獲得成功？原因在于城市的拆遷和改造不是一個簡單的規(guī)劃就可以解決的問題，而要充分了解商業(yè)街發(fā)展所遵循的經(jīng)濟規(guī)律。
對于喜歡商業(yè)街的消費者來說，之所以選擇經(jīng)常去某個商業(yè)街購物和消費，當(dāng)然是沖著方便、價格低以及品牌和多樣性的選擇。顧客可以在最小的半徑內(nèi)，花費最少的時間，完成最多的消費選擇。這是商業(yè)街興盛的基本原則。而商業(yè)街與購物中心的最大區(qū)別是，街區(qū)經(jīng)濟和建筑景觀的個性化，還有著觀賞的功能。
如果我們拆掉商業(yè)街，從經(jīng)濟上算賬，可能成本要大很多。首先是補償，對拆遷戶和商戶的補償是所有開發(fā)商必須要承擔(dān)的成本。其次是購買土地和建筑的費用，這相對于原來商鋪的門面房是巨量投資。再次是基礎(chǔ)設(shè)施的投資，當(dāng)然按照現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施可能也要花很多的錢。這些錢從哪里出？
如果改造商業(yè)街的目標(biāo)是為了重建一個新的商業(yè)街，所有成本都需要新的商戶來承擔(dān)，開發(fā)商和政府肯定是不會賠錢的。因此商戶必須承擔(dān)未來店面的租金，這些租金就相當(dāng)于開發(fā)商和政府土地出讓的所有成本。這些租金也必然會內(nèi)化為商品的價格。與原來的商戶和店鋪相比，成本增加了這么多，商品價格還會和原來一樣嗎？當(dāng)商品喪失價格優(yōu)勢之后，商業(yè)街的顧客就可能大大減少。
對于傳統(tǒng)的以自己房屋作為經(jīng)營場所，成本支出較少的店鋪，經(jīng)營者會有長期預(yù)期，有利于通過產(chǎn)品的價格和質(zhì)量的提升形成品牌。經(jīng)營者租賃改造后的店鋪，隨時都可以因為租金提高而不停更換經(jīng)營場所。所謂老字號店鋪和品牌價值就失去了根基。
即使是在老字號店鋪的原址上拆遷和重建，店鋪重建后增加的成本也要攤到商品的價格里。商品價格提高，經(jīng)營預(yù)期不穩(wěn)定，高昂的店鋪成本，這都是造成商業(yè)街繁榮不復(fù)存在的原因，而大手筆改造一定會毀掉商業(yè)街的根基。
從商業(yè)街存在的規(guī)律來看，還有一個更重要的判斷?；谝欢ㄈ丝谝?guī)模支撐的商業(yè)街，人流的穩(wěn)定和集聚維持了商業(yè)街的繁榮。當(dāng)改造和拆遷之后，開發(fā)商為增加收益，一定會大幅度提高容積率，將原有一兩層的店鋪改造為高層的商業(yè)空間，而這些都需要更多的人流進入才可以形成規(guī)模效益。一旦成本提高，價格上漲，品牌缺失，結(jié)果就會導(dǎo)致人流的下降。
雖然商業(yè)面積增加，但是人流日益減少，無法形成能夠支撐新增商業(yè)容積的人流量，一定會帶來商業(yè)的蕭條。商業(yè)街的規(guī)律就是基于經(jīng)濟規(guī)律而產(chǎn)生的人流聚集的效應(yīng)。但是這個規(guī)律不發(fā)生作用了，在商業(yè)面積大幅度擴張的情況下，店鋪進入數(shù)量減少，也會帶來商業(yè)街的蕭條。這就是商業(yè)街改造失敗的重要原因。
遺憾的是，一些城市政府決策者和規(guī)劃部門專業(yè)人員，很少從這些方面來考慮問題。而失敗的拆遷和改造導(dǎo)致商業(yè)街的蕭條，只能成為我們城市治理中的經(jīng)驗教訓(xùn)。
城市管理者出于什么目的改造商業(yè)街？不外乎四方面的原因。
一是因為交通的梗阻。商業(yè)街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設(shè)已經(jīng)遠不適應(yīng)城市發(fā)展的需要，人流和車流集中到這里，免不了會產(chǎn)生交通的嚴(yán)重擁堵。當(dāng)我們的管理水平和城市居民的素質(zhì)還不能滿足城市化高速發(fā)展進程的時候，大拆大建地改造就是一件最為容易實現(xiàn)的事情。
二是因為形象。城市舊城區(qū)的歷史往往有幾十年，多的甚至上百年。商業(yè)街存在的歷史較長，店鋪也大多是舊房子，即使是相對新一些的建筑，也得是上個世紀(jì)六七十年代的產(chǎn)物。因此商業(yè)街與城市管理者理想化的城市景觀有著比較大的差距。
三是基礎(chǔ)設(shè)施配套較差，安全隱患較多。由于商業(yè)街的街區(qū)狹小，店鋪密度較大，房子老，設(shè)施舊，電線裸露，供水和排水設(shè)施不健全，消防通道難以打通等原因，很多城市管理者往往擔(dān)心引發(fā)重大安全事故而承擔(dān)責(zé)任，便將商業(yè)街治理視為政府管理的老大難。
四是商業(yè)街地段好，地價高，但是商業(yè)街大多是經(jīng)營傳統(tǒng)商品的店鋪，商品的附加價值低，商業(yè)的檔次不夠高，等于說商業(yè)街占據(jù)了城市最有利的位置，創(chuàng)造的商業(yè)收益卻與商業(yè)街占有的區(qū)位嚴(yán)重不匹配，等等。
綜合以上原因，一些城市開始對商業(yè)街進行拆遷和改造。然而，僅僅是出于這些動機，而沒有進行綜合的經(jīng)濟評價時，一些城市商業(yè)街的拆遷和改造的結(jié)果是失敗的。
為什么商業(yè)街的改造難以獲得成功？原因在于城市的拆遷和改造不是一個簡單的規(guī)劃就可以解決的問題，而要充分了解商業(yè)街發(fā)展所遵循的經(jīng)濟規(guī)律。
對于喜歡商業(yè)街的消費者來說，之所以選擇經(jīng)常去某個商業(yè)街購物和消費，當(dāng)然是沖著方便、價格低以及品牌和多樣性的選擇。顧客可以在最小的半徑內(nèi)，花費最少的時間，完成最多的消費選擇。這是商業(yè)街興盛的基本原則。而商業(yè)街與購物中心的最大區(qū)別是，街區(qū)經(jīng)濟和建筑景觀的個性化，還有著觀賞的功能。
如果我們拆掉商業(yè)街，從經(jīng)濟上算賬，可能成本要大很多。首先是補償，對拆遷戶和商戶的補償是所有開發(fā)商必須要承擔(dān)的成本。其次是購買土地和建筑的費用，這相對于原來商鋪的門面房是巨量投資。再次是基礎(chǔ)設(shè)施的投資，當(dāng)然按照現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的配套基礎(chǔ)設(shè)施可能也要花很多的錢。這些錢從哪里出？
如果改造商業(yè)街的目標(biāo)是為了重建一個新的商業(yè)街，所有成本都需要新的商戶來承擔(dān)，開發(fā)商和政府肯定是不會賠錢的。因此商戶必須承擔(dān)未來店面的租金，這些租金就相當(dāng)于開發(fā)商和政府土地出讓的所有成本。這些租金也必然會內(nèi)化為商品的價格。與原來的商戶和店鋪相比，成本增加了這么多，商品價格還會和原來一樣嗎？當(dāng)商品喪失價格優(yōu)勢之后，商業(yè)街的顧客就可能大大減少。
對于傳統(tǒng)的以自己房屋作為經(jīng)營場所，成本支出較少的店鋪，經(jīng)營者會有長期預(yù)期，有利于通過產(chǎn)品的價格和質(zhì)量的提升形成品牌。經(jīng)營者租賃改造后的店鋪，隨時都可以因為租金提高而不停更換經(jīng)營場所。所謂老字號店鋪和品牌價值就失去了根基。
即使是在老字號店鋪的原址上拆遷和重建，店鋪重建后增加的成本也要攤到商品的價格里。商品價格提高，經(jīng)營預(yù)期不穩(wěn)定，高昂的店鋪成本，這都是造成商業(yè)街繁榮不復(fù)存在的原因，而大手筆改造一定會毀掉商業(yè)街的根基。
從商業(yè)街存在的規(guī)律來看，還有一個更重要的判斷?；谝欢ㄈ丝谝?guī)模支撐的商業(yè)街，人流的穩(wěn)定和集聚維持了商業(yè)街的繁榮。當(dāng)改造和拆遷之后，開發(fā)商為增加收益，一定會大幅度提高容積率，將原有一兩層的店鋪改造為高層的商業(yè)空間，而這些都需要更多的人流進入才可以形成規(guī)模效益。一旦成本提高，價格上漲，品牌缺失，結(jié)果就會導(dǎo)致人流的下降。
雖然商業(yè)面積增加，但是人流日益減少，無法形成能夠支撐新增商業(yè)容積的人流量，一定會帶來商業(yè)的蕭條。商業(yè)街的規(guī)律就是基于經(jīng)濟規(guī)律而產(chǎn)生的人流聚集的效應(yīng)。但是這個規(guī)律不發(fā)生作用了，在商業(yè)面積大幅度擴張的情況下，店鋪進入數(shù)量減少，也會帶來商業(yè)街的蕭條。這就是商業(yè)街改造失敗的重要原因。
遺憾的是，一些城市政府決策者和規(guī)劃部門專業(yè)人員，很少從這些方面來考慮問題。而失敗的拆遷和改造導(dǎo)致商業(yè)街的蕭條，只能成為我們城市治理中的經(jīng)驗教訓(xùn)。
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