北京大興瀛海“限競房”限價5萬5
2019-02-26 15:44:22
來源：北京日報
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昨天，本市拍出兩宗“限競房”地塊，分別位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)。兩宗用地土地面積共約11公頃，建筑規(guī)模約27萬平方米。
整體看，這兩個地塊區(qū)位條件良好。其中，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-6024、6025、6032、6035、6038地塊F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地、S32公交場站設施用地，位于京臺高速東側，京福路旁，附近還有去年底剛開通的地鐵8號線瀛海站。周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套較為齊全。該地塊房屋銷售均價不超過55128元/平方米，最高銷售單價不超過57884元/平方米，并且套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終北京中海地產有限公司以44.4億元競得，溢價率為22%。
據了解，該地塊附近新房也多為“限競房”，價格約52449元/平方米。而周邊較老二手房的均價為38899元/平方米。
位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)三合莊村DX00-0202-6009地塊F1住宅混合公建用地,地處大興新城內，興業(yè)大街和興旺路之間，臨近地鐵4號線清源路站和黃村西大街站，交通較為便利。該地塊土地面積約3.5公頃，總建筑規(guī)模約9.4萬平方米，房屋銷售均價不超過55800元/平方米，最高銷售單價不超過58500元/平方米，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重同樣需達到70%以上。最終北京金地達遠企業(yè)管理咨詢有限公司以24.6億元競得，溢價率為17%。
專家表示，這兩個住宅地塊的供應將促進區(qū)域職住平衡。一方面，根據正在公示的《亦莊新城規(guī)劃》，瀛海將作為亦莊新城的生活配套區(qū)，近期北京供應了多個位于瀛海的住宅地塊，且都是共有產權住房或限房價普通商品住房地塊，這將有效增加這一區(qū)域剛需住房供應，為經開區(qū)的就職人群提供住房，促進職住平衡。另一方面，隨著今年新機場的開通，大興區(qū)的產業(yè)發(fā)展會帶來居住需求的增加，在大興新城的核心區(qū)黃村鎮(zhèn)供應普通商品住房用地則能有效緩解職住平衡問題。
解疑
“限競房”價格是如何制定的？
據介紹，所謂“限競房”，就是采用“限房價、競地價”的土地出讓方式，通過引導預期，讓市場逐漸平穩(wěn)健康，房價趨于平穩(wěn)。這種土地出讓方式，意味著在地塊出讓前，相關部門就已測算好并公布將來這個地塊商品房銷售的兩個價格，一個是均價，一個是最高售價。開發(fā)商的最終售價，都不能高于這個價格限定。
市住建委相關負責人此前介紹，地塊上的商品住宅最終銷售限價是以周邊項目成交均價為基礎，綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定。
以首批上市的海淀區(qū)永豐產業(yè)基地等4宗地塊的價格為例，是對地塊周邊可比項目近三個月的成交均價進行測算。其中，不僅要考慮到地塊成交到上市需要約一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，還要剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為普通住宅。最終，選定項目后，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。
在制定這個價格時，為了防止不同戶型價格差異過大，同時兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，銷售限價便采取了“雙限”規(guī)則，即不僅規(guī)定項目銷售均價上限，也規(guī)定了單套的銷售單價上限。
地塊周邊的配套也是影響房價的關鍵因素，在制定價格時，也會專門考慮公共配套設施水平。（記者 陳雪檸）
整體看，這兩個地塊區(qū)位條件良好。其中，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-6024、6025、6032、6035、6038地塊F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地、S32公交場站設施用地，位于京臺高速東側，京福路旁，附近還有去年底剛開通的地鐵8號線瀛海站。周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套較為齊全。該地塊房屋銷售均價不超過55128元/平方米，最高銷售單價不超過57884元/平方米，并且套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終北京中海地產有限公司以44.4億元競得，溢價率為22%。
據了解，該地塊附近新房也多為“限競房”，價格約52449元/平方米。而周邊較老二手房的均價為38899元/平方米。
位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)三合莊村DX00-0202-6009地塊F1住宅混合公建用地,地處大興新城內，興業(yè)大街和興旺路之間，臨近地鐵4號線清源路站和黃村西大街站，交通較為便利。該地塊土地面積約3.5公頃，總建筑規(guī)模約9.4萬平方米，房屋銷售均價不超過55800元/平方米，最高銷售單價不超過58500元/平方米，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重同樣需達到70%以上。最終北京金地達遠企業(yè)管理咨詢有限公司以24.6億元競得，溢價率為17%。
專家表示，這兩個住宅地塊的供應將促進區(qū)域職住平衡。一方面，根據正在公示的《亦莊新城規(guī)劃》，瀛海將作為亦莊新城的生活配套區(qū)，近期北京供應了多個位于瀛海的住宅地塊，且都是共有產權住房或限房價普通商品住房地塊，這將有效增加這一區(qū)域剛需住房供應，為經開區(qū)的就職人群提供住房，促進職住平衡。另一方面，隨著今年新機場的開通，大興區(qū)的產業(yè)發(fā)展會帶來居住需求的增加，在大興新城的核心區(qū)黃村鎮(zhèn)供應普通商品住房用地則能有效緩解職住平衡問題。
解疑
“限競房”價格是如何制定的？
據介紹，所謂“限競房”，就是采用“限房價、競地價”的土地出讓方式，通過引導預期，讓市場逐漸平穩(wěn)健康，房價趨于平穩(wěn)。這種土地出讓方式，意味著在地塊出讓前，相關部門就已測算好并公布將來這個地塊商品房銷售的兩個價格，一個是均價，一個是最高售價。開發(fā)商的最終售價，都不能高于這個價格限定。
市住建委相關負責人此前介紹，地塊上的商品住宅最終銷售限價是以周邊項目成交均價為基礎，綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定。
以首批上市的海淀區(qū)永豐產業(yè)基地等4宗地塊的價格為例，是對地塊周邊可比項目近三個月的成交均價進行測算。其中，不僅要考慮到地塊成交到上市需要約一年半的周期，以及新房與二手房的價格差異，還要剔除大戶型、高端住宅項目，參比項目為普通住宅。最終，選定項目后，經加權平均測算出近三個月銷售均價，作為出讓地塊限定價格的基礎。
在制定這個價格時，為了防止不同戶型價格差異過大，同時兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求，銷售限價便采取了“雙限”規(guī)則，即不僅規(guī)定項目銷售均價上限，也規(guī)定了單套的銷售單價上限。
地塊周邊的配套也是影響房價的關鍵因素，在制定價格時，也會專門考慮公共配套設施水平。（記者 陳雪檸）
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