一二線城市土地市場進(jìn)入“年底沖刺”
2018-11-27 15:14:00
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓，創(chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀(jì)錄，一日內(nèi)獲得土地出讓金合計(jì)316.46億元。
時(shí)值年末，一二線城市土地市場普遍進(jìn)入密集供應(yīng)及成交時(shí)段。雖然多個(gè)城市的地塊單價(jià)或總價(jià)在近期被刷新，但業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下，開發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對(duì)土地市場的投資態(tài)度也回歸理性。
北京12地塊一日攬金316億
北京市當(dāng)日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個(gè)城區(qū)，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地?？偝鲎屆娣e為79.40萬平方米，總起價(jià)295.19億元。
當(dāng)日土地拍賣會(huì)上，這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競拍，其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競價(jià)。最終，兩宗最大的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得。
順利出讓的12宗地塊中，唯一的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河；2宗為共有產(chǎn)權(quán)住房用地；剩余的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊。
此次土拍中，北京市規(guī)土委對(duì)保證金的繳納方式進(jìn)行了創(chuàng)新，采用共享保證金的方式。在以往的土拍活動(dòng)中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競拍活動(dòng)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，北京規(guī)土委在年末集中推地，并特別實(shí)施了“共有保證金”的出讓新規(guī)，一方面是為了加快供地計(jì)劃的完成，另一方面是為了減少土地流拍流標(biāo)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
據(jù)悉，今年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃），截至目前實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計(jì)劃完成率為35%。
與此同時(shí)，北京年內(nèi)已有11宗地塊流拍。在調(diào)控背景下，房企背負(fù)著庫存去化壓力，同時(shí)面臨融資難度加大、財(cái)務(wù)成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，因此，房企再投資拿地的意愿降至谷底。
郭毅認(rèn)為，北京規(guī)土委及時(shí)對(duì)供地策略做出調(diào)整，拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)適當(dāng)減少地塊配建，地塊開發(fā)難度減小，市場前景樂觀，房企的積極性得以調(diào)動(dòng)。
一二線城市年末土地供應(yīng)井噴
不僅僅是北京，一二線城市年末土地供應(yīng)井噴。其中，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年歷史紀(jì)錄。而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月合計(jì)供應(yīng)土地達(dá)到1400宗，也有望創(chuàng)下年內(nèi)最高紀(jì)錄。
26日，幾乎和北京土地拍賣同時(shí)，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓，總成交價(jià)25.42億元。同一日，浙江杭州拱墅區(qū)出讓三宗地塊，總面積為10.62萬平方米，最終成交總價(jià)為52.32億元。
23日，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預(yù)公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日，南京第四批預(yù)公告信息顯示，其曾經(jīng)一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米。
不僅如此，11月份以來，成都、武漢、廣州等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。而且，自今年四季度開始，受一二線土地供應(yīng)增加影響，高單價(jià)地塊完全被一線城市包攬。
中國指數(shù)研究院近日數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，成交單價(jià)前10名的地塊中，上海和北京兩個(gè)城市各自有5宗地塊上榜。當(dāng)月成交單價(jià)最高的地塊來自上海普陀區(qū)，成交樓板價(jià)高達(dá)52040元/平方米，環(huán)比增加19%，是上海今年樓面價(jià)格最高的地塊。
綜合今年以來的土地市場，各類城市分化現(xiàn)象持續(xù)，盡管一二線城市低溢價(jià)率、流拍現(xiàn)象也在持續(xù)。不過，由于供應(yīng)量增加，整體土地出讓金仍然居于高位。
“從城市排行榜來看，一二線城市仍是房企的拿地重點(diǎn)。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，今年1-10月，杭州以2315億元的成交總價(jià)居于全國土地成交金額榜單首位，同比增長22%；上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。
房企土地投資回歸理性
上述中指院人士認(rèn)為，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等將逐漸成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來說，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。
這種現(xiàn)象在北京當(dāng)日的土地拍賣會(huì)上也可見一斑。郭毅指出，雖然北京一日內(nèi)有12宗地塊順利出讓，但從拿地房企來看，出現(xiàn)了明顯的分化局面。“全國前十大房企中，融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴；華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊；萬科參與北七家地塊最終顆粒無收”。
“北京樓市供給將持續(xù)處于飽和狀態(tài)，如果調(diào)控政策未顯寬松，微觀市場面的去化壓力將長期存在。”郭毅認(rèn)為，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資受到市場和政策上雙重抑制，導(dǎo)致了土地成交冷清。房企對(duì)土地市場的投資態(tài)度正在逐步回歸理性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，從當(dāng)日的土地溢價(jià)率來看，土地市場價(jià)格依然處于平穩(wěn)區(qū)間。“12宗低地塊平均溢價(jià)率在20%左右，與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對(duì)較好，以純住宅地塊為主”。
張大偉進(jìn)一步指出，資金成本的優(yōu)勢將是土地市場最大的優(yōu)勢。在他看來，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張，而且調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)將是大趨勢，這種局面下，具備資金實(shí)力的企業(yè)才能在土地市場獲得競爭優(yōu)勢。
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