我國二手房市場累計交易額破30萬億 中介抱團(tuán)發(fā)展
2018-09-28 15:04:12
來源：經(jīng)濟(jì)日報
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目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展
據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國二手房市場累計交易額已達(dá)30.33萬億元，交易總套數(shù)為2391萬套。
專家表示，存量時代為中介行業(yè)帶來了充足的成長空間，但高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，未來只有加強(qiáng)合作，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。
二手房市場崛起是房屋中介行業(yè)成長的驅(qū)動力。過去5年，中國二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV（成交總額）為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。
在市場推動下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。
在二手房交易市場，一大批職業(yè)經(jīng)紀(jì)人隨著行業(yè)成長起來。但記者了解到，經(jīng)紀(jì)人群體的生存狀態(tài)并不理想——收入總體偏低、波動性強(qiáng)，同時經(jīng)紀(jì)人之間普遍缺乏協(xié)作。
數(shù)據(jù)顯示，房屋經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部，10%的高收入經(jīng)紀(jì)人在總體收入中的占比高達(dá)40%至50%，50%的低收入經(jīng)紀(jì)人收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場處于下行周期時尤為明顯。
縱觀全國房屋中介行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是制約行業(yè)發(fā)展的一大問題。數(shù)據(jù)顯示，盡管大城市的頭部企業(yè)市場占有率偏高，但全國門店小于10家的小規(guī)模公司在數(shù)量上也占到了97%的比例，這反映出行業(yè)內(nèi)單兵作戰(zhàn)盛行的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榛ハ嘀g缺少協(xié)作，難以形成規(guī)模效應(yīng)。
此外，就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看，我國的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成熟市場標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的平均傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國、日本等成熟市場5%至6%的平均傭金率；我國千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，低于美國的0.6%；從人效來看，我國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時間投入?yún)s是后者的2倍。
“真房源是一個怎么強(qiáng)調(diào)都不為過的準(zhǔn)則。假房源不僅是對經(jīng)紀(jì)品牌形象的傷害，更造成了社會資源浪費(fèi)。”在貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，真房源是行業(yè)發(fā)展必須堅守的原則。
同時，如何以技術(shù)和管理進(jìn)一步提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。據(jù)統(tǒng)計，鏈家2018年上半年在全國二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程達(dá)1561萬公里，相當(dāng)于走了1250遍長征。
“傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)變化。在移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)滲透如此之快的今天，服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”，即經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”協(xié)作、多個中介品牌并存的生態(tài)圈，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（記者 王軼辰）
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