強化現(xiàn)金流收入 融資難下多家房企抓回款
2018-07-25 16:16:17
來源：證券日報
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“融資難、融資貴是行業(yè)發(fā)展趨勢。”這是房地產(chǎn)企業(yè)近一年多以來的“共識”。在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，有安全意識的開發(fā)商，已經(jīng)將“去杠桿、降負債”排在壯大規(guī)模前，升級為企業(yè)發(fā)展的第一要務(wù)。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，截至2017年底，A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%；資產(chǎn)總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對不大，但據(jù)記者觀察，仍然存在著個別房企負債率偏高的情況。
房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負債”的戰(zhàn)略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。
房企降杠桿忙
一般來說，資產(chǎn)負債率是衡量一家企業(yè)財務(wù)安全的指標(biāo)之一。但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，情況較為特殊，未交付樓盤預(yù)售期的預(yù)售款是作為預(yù)收賬款的一部分計入負債類科目。按照行業(yè)一般算法，統(tǒng)計資產(chǎn)負債率時，都不將預(yù)收賬款作為資產(chǎn)計算在內(nèi)。所以，相對來說，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率更能反映一家上市房企的真實負債水平。
以A股136家上市房企資產(chǎn)負債情況為例，《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，截至2017年年底，資產(chǎn)負債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。
不難看出，一家房企資產(chǎn)負債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率雖然一般為正向關(guān)系，但鑒于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和銷售能力的變化，也可能出現(xiàn)較大差異。
以近年來不斷進行戰(zhàn)略調(diào)整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產(chǎn)負債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產(chǎn)負債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預(yù)收賬款之后，綠城中國的負債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。
另外，按照在港上市的內(nèi)房股會計口徑來看，2017年，綠城中國凈負債率達到46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管與《證券日報》記者交流時曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率確實偏高，但凈負債率控制在60%左右的企業(yè)一般比較舒服，一方面企業(yè)資金充足，具備靈活的擴張能力，可以給股東更多回報；另一方面，這意味著在企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)中，長期貸款比例較高，且有相應(yīng)充足的抵押物，資金鏈相對安全。
而對于凈負債率超過200%的房企來說，降負債則是目前的頭等大事，因為杠桿率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關(guān)乎生死。
據(jù)記者了解，融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等過去因負債高而備受質(zhì)疑的房企，在今年年初均表示，將采用各種降負債舉措，短期內(nèi)將凈負債率降至100%以內(nèi)。
現(xiàn)金流安全更重要
目前看來，在融資環(huán)境艱難的局勢下，負債率過高的房企，信用評級將趨向負面，這幾乎會封堵一家房企在資本市場的融資之路。
掃開“輸血”路障的要務(wù)之一，是現(xiàn)金流安全，通過提高銷售回款率、結(jié)轉(zhuǎn)利潤等手段增厚凈資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。王麗新
鑒于此，在一家房企的眾多財務(wù)指標(biāo)中，多位房企高管均曾向本報記者表示，更關(guān)心現(xiàn)金流收入。
“目前最關(guān)心的仍是現(xiàn)金流，要提升回款率，降低負債率。”陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌接受《證券日報》記者采訪時曾如此坦言。而回款率和結(jié)轉(zhuǎn)利潤的提升則來自于加快項目的周轉(zhuǎn)速度?；蛟S，這就是近期部分房企在內(nèi)部會議上強調(diào)全力加快銷售的關(guān)鍵因素之一。
融信中國相關(guān)人士在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在加快銷售資金回籠方面，目前從集團到項目層面，有專門團隊負責(zé)，指標(biāo)細化到每天。
7月23日，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸表示，“在目前的調(diào)控形勢下，政策多變，在財務(wù)戰(zhàn)略上，我覺得應(yīng)該實現(xiàn)早銷、快銷，繼續(xù)堅持‘現(xiàn)金流為王’的思想。”
在銷售端，現(xiàn)金流為王，是當(dāng)下企業(yè)對市場變化的應(yīng)對方式，也是保證健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措。在融資端，則需要房企打開更多渠道，為優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)和發(fā)展“輸血”。
拓寬融資渠道
“從房地產(chǎn)的金融形式來看，自2016年的‘9·30’政策以來，房地產(chǎn)去杠桿是主導(dǎo)方向，金融監(jiān)管態(tài)勢有增不減，使房地產(chǎn)的融資渠道變得狹窄，出現(xiàn)融資難、融資貴的現(xiàn)象。”李青岸表示，2017年1月份以來，公司債發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。
事實上，對于負債率相對合理的房企來說，找錢渠道和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式更為多元化，比如用低息債置換高息債，比如借助ABS等新型融資渠道。
早在2015年下半年開始，有一批房企已經(jīng)抓住境內(nèi)公司債平均5%的資金成本置換了一批高息債，降低了融資成本。今年以來，則有一些房企借助香港上市平臺，利用本身較高的信用評級獲取海外低息融資，進而置換高息債。
以綠城中國為例，7月3日，綠城中國表示，公司與匯豐銀行等香港18家主要銀行簽訂總金額為等值8億美元、年利率按HIBOR／LIBOR＋2.565%的三年期無抵押貸款協(xié)議。綠城表示，相比公司打算提早贖回的LIBOR＋3.13%銀團貸款利率大幅下降56.5個基點，有助優(yōu)化公司的融資結(jié)構(gòu)和降低借貸成本。
此后一周多，綠城再獲一筆6億美元貸款，分別是為期三年、年利率為倫敦同業(yè)拆借利率（LIBOR）＋2.80%的3億美元定期貸款，以及為期五年、年利率為LIBOR＋3.30%的3億美元定期貸款。據(jù)稱，此筆貸款是目前同評級內(nèi)房企業(yè)境外貸款中年期最長、利率最低的。據(jù)悉，上述兩筆款項皆是用于綠城中國現(xiàn)有境外債務(wù)再融資。目前看來，在大股東中交的背書加持下，截至2017年底，綠城綜合融資成本由7.9%降至5.4%。
此外，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點，正拓寬當(dāng)前房企的融資渠道，多家房企正通過該渠道獲得低息融資，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。本報記者 王麗新
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