流拍的三塊土地 開發(fā)商這樣算賬
2018-02-01 10:52:43
來源：北青網
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原標題：流拍的三塊土地 開發(fā)商這樣算賬
2017年雖然樓市成交低迷，但開發(fā)商對于土地的渴望卻熱情似火。數據顯示，2017年北京樓市成交額相比2016年全年減少了近1000億元。但開發(fā)商拿地則多花了2000億元，2017年土地成交金額刷新歷史最高紀錄，達到2830億左右。
但這樣的土地熱并沒有持續(xù)到2018年，雖然供地節(jié)奏依舊加快，但流拍和低溢價成交卻成了常態(tài)。1月30日，位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村的住宅用地流拍，該地塊由于體量較大，起拍價達到了63.27億元。但卻因為競價期內無人提交競買申請而流拍。這已經是1月份第三宗流拍的住宅用地了。另外兩宗是位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的共有產權住房用地，也是因為無人競買流拍，這兩宗地塊的掛牌起始總價為92.36億元。至此，短短5天內，北京市場有3塊住宅用地，起拍價超過150億元的土地流標，要知道整個2017年流拍的住宅用地也僅有2塊，土地熱似乎真的熄火了。
供地節(jié)奏加快 土地溢價率僅有12%
開年首月，住宅成交的低迷終于開始蔓延到住宅土地上。
根據北京市國土資源局的公示數據顯示，截至1月30日，今年北京共成交了16宗土地，成交金額超過403億元。其中，包括12宗住宅用地，成交金額367.7億元。這12宗住宅用地位于朝陽、豐臺、海淀、昌平、密云等區(qū)域，均是共有產權用地或限房價地塊。
如果算上流拍的3宗住宅用地，今年1月份的住宅土地供應就將達到19宗，即便是底價成交，總成交額也可能達到560億元。
不難看出，雖然只是1月份，但住宅土地的供應節(jié)奏卻再次提速。不論是規(guī)劃建筑面積還是掛牌金額，都刷新了歷史同期紀錄。中原地產首席分析師張大偉預計，2018年供地節(jié)奏有增無減，將繼續(xù)是北京土地供應的大年。
但在供應增加的同時，土地溢價開始明顯降低。
來自中原地產的數據顯示，1月成交的前9宗住宅用地的平均溢價率僅12.58%，相比去年進一步下降。2017年全年平均住宅溢價率是26%。住宅土地溢價空間再次腰斬。
最近5天出讓的6宗住宅用地中，流拍和低溢價成為了主旋律，共有三宗住宅地塊流拍，起拍價合計超過150億元，成交的三塊住宅用地也全部是低溢價。
1月25日成交的朝陽區(qū)豆各莊住宅地塊，將全部用于建設共有產權住房，銷售價格為36000元/平方米（含全裝修費用）。最終中鐵房地產集團北方有限公司以16.8億元競得，溢價率為12%，成交樓面地價為25406元/平方米。
1月30日成交的兩宗宅地均位于南城。其中，豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊將建設為普通商品住房，銷售均價不超過54378元/平方米，最高銷售單價不得超過57097元/平方米。最終世茂和北京國瑞聯(lián)合體以31.25億元競得，溢價率為5% ，成交樓面地價為41032元/平方米。
另一宗住宅用地位于大興區(qū)，同樣為普通商品住房，銷售均價不超過55800元/平方米，最高銷售單價不得超過58500元/平方米。最終招商局地產（北京）有限公司和北京永世同創(chuàng)信息咨詢有限公司聯(lián)合體以30.25億元競得，溢價率為14%，成交樓面地價為30640元/平方米。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，成交結果表明，土地市場確實出現(xiàn)了降溫，溢價率降低，流拍出現(xiàn)，對于市場前景的不樂觀，讓房企在拿地方面變得更加謹慎。
利潤飛走了 難以平衡的賬本
為何火熱的土地市場突然出現(xiàn)了流標，而且還是3塊宅地，超過150億元總價。其實，說來也簡單，最直接的原因就是風險太大，成本賬怎么算都不賺錢。
一位房企人士在接受北京青年報記者采訪時透露，拍地前一定會核算成本的，未來銷售能不能背回成本，創(chuàng)造盈利是主要考慮的指標。以往土地供應有限時，可能有的房企會豪賭預期，甘愿高價拿地，微利甚至讓利銷售。但最近兩年由于土地供應充足，房企不會再冒著高風險拿地，更不會僅僅為了維持手下的團隊，就虧本拿地開發(fā)。
北京流標的三宗地塊均屬于很難看到利潤的土地。
像位于南四環(huán)外的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，地段十分優(yōu)越。即便在目前的北京共有產權地塊中，也屬于位置較佳者。但兩宗宅地仍沒有吸引任何一家房企報價。
數據顯示，這兩宗地塊住宅部分的規(guī)劃建筑面積分別達到131841平方米和158357平方米，是近年來北京少見的大體量項目。因此，競拍起始價達到了92億元。中原地產測算，刨去非可售部分的成本，兩宗土地的樓面底價都將達到33000元/平方米。
但在招標文件中，這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設“共有產權住房”。按照規(guī)定，兩塊地的銷售價格都被限制在43000元/平方米（含全裝修費用）。除去固定的土地成本外，項目的建安、財務、人力等成本，以及利潤部分，都被壓縮在每平方米10000元以內。
上述房企人士向北青報記者透露，目前北京市場中，最低的建安成本和裝修成本也在3500-4500元/平方米左右，如果再加上財務成本、人力成本、營銷成本和稅費，這兩塊地的利潤空間微乎其微，甚至很可能虧本。畢竟需要最少占用92億元的成本，沒有明顯的利潤空間本身就是一件虧本的買賣。
1月30日流拍的豐臺盧溝橋地塊限制條件則更為復雜。思源地產北京區(qū)域公司總經理李昕煒向北青報記者表示，這塊“限價”地塊，是住宅混合公建用地，要求更為復雜，不但容積率達到3，還控高80米，搭配有2400平方米的基礎教育用地和綠隔產業(yè)用地，進一步壓縮了住宅項目的利潤空間。
招標文件顯示，該地塊商品住房銷售均價不超過54378元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過57097元/平方米（含全裝修費用），土地上限后競自持，達到自持商品住房比例后競高標準方案。
李昕煒表示，目前政策下，物業(yè)變現(xiàn)能力差，同時住宅的限售價把利潤空間幾乎壓縮得沒有任何利潤，算賬空間被鎖住，騰挪的空間幾乎沒有，流拍也是情理當中。再看看之前冒險吃螃蟹拿了全自持的開發(fā)企業(yè)，由于政策不斷出補丁，斷絕了幻想空間，也對目前購地企業(yè)形成了很大的心理預期，因此，無論在盈利前景還是銷售前景上，上述三宗地塊都缺乏足夠的競爭力。
值得注意的是，在此前的北京土地交易中，類似的“虧本”項目并不乏人問津。出于進軍北京市場、鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等考慮，一些房企會獲取配建規(guī)模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。比如恒大就曾以購入高價自住房用地作為進入北京的跳板，但今年，這樣做的企業(yè)越來越少了。
主要是因為，以往開發(fā)商還能賭一把行情，期待預期轉好，但現(xiàn)在由于地價市場化，限價政策化，導致利潤空間非常有限，限定了均價和最高售價就意味著封死了天花板，未來銷售就與市場行情無關了，自然就是穩(wěn)虧不賺，沒人愿意搶地。
低溢價將成常態(tài)
在郭毅看來，如果土地方面的政策沒有出現(xiàn)調整，土地市場降溫將是顯而易見的。主要原因是去年到今年土地市場供地量過大，但同時需求端卻被政策嚴控，并未松動，所以房企拿地更加謹慎，一些地塊規(guī)劃條件復雜，同時市場前景不容樂觀，就會遭到房企的冷遇。
郭毅認為，未來低溢價現(xiàn)象在調控沒有寬松跡象的前提下還將保持下去，尤其是土地限制條件過高，總地價款過高，房價限定的要求與區(qū)域需求出現(xiàn)錯位的地塊，市場前景不樂觀的地塊，都可能出現(xiàn)低溢價和流拍這樣的現(xiàn)象。
李昕煒也表示，2018年將進入房地產“小年”，過去兩年拿的地，消化速度會放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復雜”的地塊，企業(yè)肯定會更加謹慎。隨著調控的延續(xù)和市場的降溫，低價成交將是今年土地市場的常態(tài)，流拍、流標的現(xiàn)象也可能有所增多。
不過，郭毅補充道，從市場現(xiàn)狀來說，土地市場的降溫還不至于傳遞到銷售市場，但今年的樓市銷售也不會過熱。因為今年不太可能放開限購和認房認貸，這樣就很難出現(xiàn)需求端的放松。今年成交會比去年高，是基于供應更加多元化，改變了去年純粹面對中高端改善的產品結構。面向剛需的共有產權房，面向首改的限房價等，覆蓋了更多的需求，供應客群也更大，所以成交拉升。但成交總量不會明顯提升，新房的成交更多是由于二手房相對受冷，客群回流導致的，總成交量相比2017年不會明顯提升。文/本報記者 李桁
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