限購(gòu)政策使買(mǎi)賣(mài)合同解除如何善后
2018-01-03 14:02:12
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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原標(biāo)題：限購(gòu)政策使買(mǎi)賣(mài)合同解除如何善后
為遏制投資性購(gòu)房，平穩(wěn)房?jī)r(jià)，各地相繼出臺(tái)了各項(xiàng)限購(gòu)措施。去年3月份，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理公告》，“商改住”項(xiàng)目遭遇史上最嚴(yán)限購(gòu)。因限購(gòu)政策出臺(tái)，部分買(mǎi)受人喪失購(gòu)買(mǎi)資格或購(gòu)買(mǎi)能力受限，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。在此情況下，買(mǎi)受人要求退還購(gòu)房定金和居間費(fèi)，能否得到支持？
喪失購(gòu)房資格如何退還定金
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，馬某購(gòu)買(mǎi)孫某位于北京市的辦公房屋一套，房屋成交總價(jià)為185萬(wàn)元。按照合同約定，孫某應(yīng)于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續(xù)，并由孫某自籌全部解押款項(xiàng)。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬(wàn)元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。
2017年3月26日，北京市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，該公告要求個(gè)人購(gòu)買(mǎi)辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)信息。馬某名下已有一套住房，不符合購(gòu)買(mǎi)“商辦類(lèi)”項(xiàng)目的購(gòu)房資格。
馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求返還10萬(wàn)元定金。
孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過(guò)自行努力克服。再者，孫某認(rèn)為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。
法院認(rèn)為，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》的出臺(tái)，使馬某喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)，系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬(wàn)元。孫某沒(méi)有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見(jiàn)，法院未采納。
法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，孫某返還馬某購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
買(mǎi)賣(mài)合同解除如何退還居間費(fèi)
2017年3月18日，趙某（買(mǎi)受方）、賈某（出賣(mài)方）與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，約定出賣(mài)方與買(mǎi)受方同意居間方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜提供有償居間服務(wù)。
在簽訂居間合同前，居間方已經(jīng)多次向買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方就購(gòu)房事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋總價(jià)款197萬(wàn)元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬(wàn)元。
合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)，合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬(wàn)元居間費(fèi)。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定,商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。趙某因不能辦理貸款無(wú)法繼續(xù)履行合同。
趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。
中介公司說(shuō)，趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其已經(jīng)完成了居間義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)。
法院認(rèn)為，因限購(gòu)政策出臺(tái)趙某不能辦理貸款，這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法履行并已解除。所以居間服務(wù)合同的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。
買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，但沒(méi)有完成協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù)。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費(fèi)。根據(jù)合同的約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費(fèi)二萬(wàn)五千元。
為遏制投資性購(gòu)房，平穩(wěn)房?jī)r(jià)，各地相繼出臺(tái)了各項(xiàng)限購(gòu)措施。去年3月份，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理公告》，“商改住”項(xiàng)目遭遇史上最嚴(yán)限購(gòu)。因限購(gòu)政策出臺(tái)，部分買(mǎi)受人喪失購(gòu)買(mǎi)資格或購(gòu)買(mǎi)能力受限，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。在此情況下，買(mǎi)受人要求退還購(gòu)房定金和居間費(fèi)，能否得到支持？
喪失購(gòu)房資格如何退還定金
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，馬某購(gòu)買(mǎi)孫某位于北京市的辦公房屋一套，房屋成交總價(jià)為185萬(wàn)元。按照合同約定，孫某應(yīng)于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續(xù)，并由孫某自籌全部解押款項(xiàng)。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬(wàn)元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。
2017年3月26日，北京市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，該公告要求個(gè)人購(gòu)買(mǎi)辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)信息。馬某名下已有一套住房，不符合購(gòu)買(mǎi)“商辦類(lèi)”項(xiàng)目的購(gòu)房資格。
馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求返還10萬(wàn)元定金。
孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過(guò)自行努力克服。再者，孫某認(rèn)為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。
法院認(rèn)為，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》的出臺(tái)，使馬某喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)，系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬(wàn)元。孫某沒(méi)有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見(jiàn)，法院未采納。
法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，孫某返還馬某購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
買(mǎi)賣(mài)合同解除如何退還居間費(fèi)
2017年3月18日，趙某（買(mǎi)受方）、賈某（出賣(mài)方）與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，約定出賣(mài)方與買(mǎi)受方同意居間方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜提供有償居間服務(wù)。
在簽訂居間合同前，居間方已經(jīng)多次向買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方就購(gòu)房事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，并于2017年3月18日簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋總價(jià)款197萬(wàn)元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬(wàn)元。
合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)，合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬(wàn)元居間費(fèi)。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定,商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。趙某因不能辦理貸款無(wú)法繼續(xù)履行合同。
趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。
中介公司說(shuō)，趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其已經(jīng)完成了居間義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)。
法院認(rèn)為，因限購(gòu)政策出臺(tái)趙某不能辦理貸款，這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法履行并已解除。所以居間服務(wù)合同的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。
買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，但沒(méi)有完成協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù)。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費(fèi)。根據(jù)合同的約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費(fèi)二萬(wàn)五千元。
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